Por el equipo editorial de Heredar con Orden
Publicado el 26 de agosto de 2026 · Revisado el 26 de agosto de 2026
Cuando una persona hereda una vivienda, un local o un terreno urbano puede tener que liquidar dos tributos distintos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal. No son el mismo impuesto, se presentan ante administraciones diferentes y sus plazos no deben confundirse.
La plusvalía municipal es el nombre habitual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava, cuando existe, el incremento de valor del suelo urbano puesto de manifiesto al transmitirse el inmueble por fallecimiento.
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal al heredar?
En una transmisión por fallecimiento, la persona obligada es quien adquiere el terreno o inmueble: normalmente el heredero o legatario. Si existen varios beneficiarios, la distribución depende de qué inmueble o cuota recibe cada uno y de la ordenanza aplicable.
Que el heredero viva fuera de España no elimina por sí solo la obligación. En sucesiones con elementos internacionales conviene coordinar este tributo con el Impuesto sobre Sucesiones. Consulta nuestra guía sobre herencias en España de no residentes.
¿Qué inmuebles están sujetos?
El impuesto afecta al incremento de valor del terreno de naturaleza urbana. En una vivienda, la referencia principal es el valor del suelo que aparece separado del valor de la construcción en el recibo del IBI o en los datos catastrales.
Los terrenos rústicos no están sujetos al IIVTNU. También puede no existir cuota cuando se acredita que el valor del terreno no aumentó entre la adquisición anterior y la transmisión hereditaria. La documentación y el método de comparación deben revisarse con cuidado.
Plazo para presentar la plusvalía de una herencia
La norma estatal establece, para transmisiones por causa de muerte, un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año a solicitud del interesado. La forma y el momento de pedir esa prórroga deben comprobarse en el ayuntamiento competente.
No esperes a tener terminada toda la partición si el plazo está próximo. Reúne cuanto antes el certificado de defunción, el título sucesorio y los datos de los inmuebles. Revisa también los documentos necesarios para tramitar una herencia.
¿Ante qué ayuntamiento se presenta?
La plusvalía se gestiona ante el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble, no ante el municipio de residencia del heredero ni necesariamente ante el del fallecido. Si la herencia contiene inmuebles en distintos municipios, puede haber que tramitar una liquidación en cada uno.
Cómo se calcula
Tras la reforma del impuesto existen dos referencias que conviene comparar:
Método objetivo
Parte del valor catastral del suelo y aplica un coeficiente en función del número de años durante los que el fallecido mantuvo el inmueble. Después se aplica el tipo fijado por el ayuntamiento dentro de los límites legales.
Incremento real
Si el incremento real del valor del terreno es inferior a la base calculada por el método objetivo, el contribuyente puede solicitar que se utilice el incremento real. Para ello se comparan los valores de adquisición y transmisión conforme a las reglas legales y se atribuye al suelo la proporción correspondiente.
No existe una cifra nacional única. El valor catastral, los años transcurridos, los coeficientes, el tipo municipal y las posibles bonificaciones cambian el resultado.
¿Y si el inmueble perdió valor?
Si no hubo incremento de valor del terreno, la operación no queda sometida al impuesto. No basta con afirmarlo: normalmente habrá que presentar los títulos que documenten los valores y atender al procedimiento previsto por el ayuntamiento.
Incluso cuando se considera que no existe cuota, puede ser necesario presentar una declaración o comunicación. Confirma la obligación formal en la ordenanza municipal para evitar requerimientos posteriores.
Bonificaciones por herencia
Los ayuntamientos pueden establecer una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en determinadas transmisiones por fallecimiento a favor de descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes. Es una posibilidad de la ordenanza, no una reducción automática idéntica en toda España.
Comprueba los requisitos: parentesco, vivienda habitual, mantenimiento del inmueble, plazo de solicitud y documentación. Una bonificación puede perderse si no se pide correctamente.
Documentos habituales
- Certificado de defunción.
- Testamento y certificado de últimas voluntades, o declaración de herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación, si ya existe.
- Referencia catastral y recibo del IBI.
- Título por el que el fallecido adquirió el inmueble.
- Documento de identidad y acreditación de representación.
- Solicitud de prórroga o bonificación, cuando proceda.
Errores que conviene evitar
- Confundir el plazo municipal con el del Impuesto sobre Sucesiones.
- Presentar en el ayuntamiento equivocado.
- No comparar el método objetivo con el incremento real.
- Dar por supuesta una bonificación sin revisar la ordenanza.
- Ignorar la obligación porque el heredero reside en otro país.
- Esperar a vender el inmueble para regularizar la herencia.
¿Necesitas ordenar todos los impuestos y documentos? Visita el hub de impuestos de la herencia o utiliza el orientador de Heredar con Orden.
Fuentes oficiales
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110.
- Ordenanza fiscal del IIVTNU del ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.
Información general. La cuota, las bonificaciones y las obligaciones formales dependen de la ordenanza municipal y de las circunstancias de la herencia; no sustituye asesoramiento fiscal individualizado.